München
Wohnungseigentümerversammlungen
27. April 2020
Corona zwingt uns alle zu massiven Einschränkungen, die unsere Parlamente in beeindruckendem Tempo auch in Form von gesetzlichen Vorschriften rechtsverbindlich geregelt haben. Die Rahmenbedingungen ändern sich täglich. Wir stellen Ihnen den aktuellen Stand in Bayern zum 20. April 2020 vor.
Wie können Eigentümerversammlungen in Zeiten von Kontaktverboten stattfinden?
Bayern hat den Katastrophenfall ausgerufen und damit tritt eine Notstandsgesetzgebung in Kraft, die den Verwalter in den kommenden Monaten nicht mehr gesetzlich zu einer Eigentümerversammlung verpflichtet. Bei Verstößen gegen behördliche Anordnungen könnten dann getroffene Beschlüsse gerichtlich angefochten werden oder gar nichtig sein. Will eine Eigentümergesellschaft energetische Sanierungsmaßnahmen beschließen und muss den Termin wegen des Coronavirus auf die zweite Jahreshälfte verschieben, würde sich die Beschlussfassung erheblich verzögern, zumal im Winter viele Baumaßnahmen nicht realisiert werden können.
Ein Ausweg, um handlungsfähig zu bleiben, sind virtuelle Eigentümerversammlungen per Telefon-, Video- oder Online-Konferenz. Eine Online-Eigentümergesellschaft ausschließlich mithilfe von Telekommunikationsmitteln abzuhalten, ist nur möglich, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung vereinbart worden ist. Faktisch können somit Wohnungseigentümer während der Corona-Pandemie wohl keine Beschlüsse fassen.
Wie sollen die Abrechnungen des vergangenen Wirtschaftsjahres beschlossen und ein Verwalter bestellt werden?
Aufgrund des Mangels an Beschlussfassungen wird es erst nach der Pandemie wieder Abrechnungen geben. Damit die Finanzierung der Eigentümer gewährleistet ist, behalten die viel wichtigeren Wirtschaftspläne dank einem neuen Gesetz zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ihre Geltung. Dieses neue Gesetz besagt ebenfalls, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zur Abberufung oder Bestellung eines Nachfolgers im Amt bleibt. Ziel ist es zu verhindern, dass die Eigentümergemeinschaft in der derzeitigen schwierigen Situation ohne einen Verwalter dasteht.
Wie werden Infektionsfälle vermieden und was ist zu tun, falls welche auftreten?
Wohnungseigentümer haben in Bezug auf die Hygienemaßnahmen dieselben Pflichten wie alle anderen Bürger auch und somit muss alles getan werden, um Infektionen in der Wohnungseigentumsanlage zu vermeiden. Rücksicht, Kontaktvermeidung, Abstand und Hygiene sind Grundvoraussetzung, jedoch ist der Verwalter zu keinem aktiven Infektionsschutz verpflichtet.
Besondere Pflichten ergeben sich bei landesrechtlichen Maßnahmen, beispielsweise die Sperrung von Spielplätzen oder Gemeinschaftsflächen. Weder Wohnungseigentümer noch Verwalter sind dazu verpflichtet oder berechtigt zu kontrollieren, ob die Wohnenden die Regeln zur Infektionsvorbeugung einhalten. Sollten jedoch Corona-Todesfälle oder schwere Erkrankungen auftreten, kann es die Aufgabe des Wohnungseigentümers sein, in Kooperation mit den Behörden alles Erforderliche zu veranlassen. Die Behörden können ebenfalls eingeschaltet werden, wenn einzelne Bewohner Dritte in erheblicher Weise gefährden.