Finanzen

So erstellen Sie eine Nebenkostenabrechnung

30. Dezember 2020

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, muss einmal im Jahr die Nebenkosten abrechnen. Das ist – zumindest beim ersten Mal – nicht ganz einfach. Insbesondere, weil Mieter und Vermieter wegen dieses Themas immer wieder vor Gericht landen. Vermieter sollten sich darum ausführlich mit dem Thema auseinandersetzen.

Der Mieter muss die Neben- oder Betriebskostenabrechnung seines Vermieters verstehen können. In dieser geht es um die Kosten, die zusätzlich zur eigentlichen Miete anfallen, beispielsweise also die Ausgaben für den Hausmeister oder die Heizkosten. Zwar sind sich alle Beteiligten darüber einig, dass der Mieter diese Abrechnung verstehen können muss, allerdings gingen schon bei der Frage, welche Angaben in einer Nebenkostenabrechnung genau gemacht werden müssen, die Meinungen auseinander.

Der Bundesgerichtshof hat darum im Frühjahr 2020 entschieden (BGH VIII ZR 244/18), dass es ausreicht, wenn in der Abrechnung

  • die gesamten Kosten aufgelistet werden,
  • erläutert wird, wie die Kosten verteilt werden. Das ist der sogenannte Verteilerschlüssel – es kann beispielsweise nach der Anzahl der Personen abgerechnet werden, nach der Größe der Wohnfläche, nach Verbrauch oder nach Wohneinheiten; Heizung und Wasser müssen immer nach Verbrauch abgerechnet werden,
  • der Anteil genannt wird, den der Mieter bezahlen muss, und
  • davon die Summe abgezogen wird, die der Mieter bereits im Laufe des Jahres bezahlt hat.

Daraus ergibt sich, ob der Mieter etwas nachzahlen muss oder ob er vom Vermieter Geld zurückbekommt.

Die Nebenkostenabrechnung muss vom Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorgelegt werden. Üblicherweise geht es dabei um ein Kalenderjahr. Bis zum 31. Dezember 2020 muss also die Nebenkostenabrechnung für 2019 vorliegen, bis Ende Dezember 2021 die für 2020. Allerdings könnte beispielsweise auch die Zeit zwischen dem 30. Juni 2020 und dem 1. Juli 2021 abgerechnet werden.

Übrigens kann sich die Coronapandemie auf die Abrechnung der Kosten 2021 auswirken: War der Mieter in den Wintermonaten nicht in Urlaub, sondern zu Hause, hat er möglicherweise höhere Heizkosten. Außerdem waschen sich viele Menschen jetzt die Hände häufiger. Und wer auch im Sommer nicht weggefahren ist, hat vermutlich deswegen mehr Wasser fürs Duschen oder die Toilettenspülung verbraucht.

Welche Kosten Sie umlegen können

Nicht alle Ausgaben in Zusammenhang mit Ihrer Immobilie können auf den Mieter umgelegt werden. Die Klassiker sind:

  • Beleuchtung
  • Gärtner
  • Grundsteuer
  • Hausmeister
  • Heizkosten
  • Müllentsorgung
  • Schornsteinreinigung
  • Straßenreinigung
  • Strom
  • Versicherung
  • Wasser
  • Winterdienst

Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten dagegen können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Der Mieter hat übrigens auch ein Jahr Zeit, um Ihre Abrechnung zu prüfen. Wenn er sie nicht versteht, könnte er darum bitten, bei Ihnen Einsicht in die Rechnungen nehmen zu können, die in Zusammenhang mit der Immobilie bezahlt wurden. Da der Deutsche Mieterbund Jahr für Jahr feststellt, dass viele Nebenkostenabrechnungen falsch sind, ist es gut möglich, dass Sie mit Nachfragen seitens Ihres Mieters konfrontiert werden. Vermieter erhalten übrigens bei „Haus und Grund“ Hilfe – wenn sie dort Mitglied sind

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