Business Finanzen

Finanztipp für Selbstständige: Miete an sich selbst zahlen

21. September 2020

Betriebsräume vom Ehepartner kaufen lassen und selber anmieten – das mag umständlich klingen, doch es ist nicht schwierig und dazu noch lukrativ.

So funktioniert das Modell:

Nehmen wir als Beispiel eine Arztpraxis, für die der Arzt eine monatliche Nettokaltmiete von 2.500 Euro an einen Fremdvermieter zahlt. Das ergibt jährliche Aufwendungen von 30.000 Euro, die bei der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) die Steuerlast senken.

Die Alternative: Die Ehefrau des Arztes kauft die Immobilie für 800.000 Euro und vermietet sie an ihren Ehemann. 150.000 Euro werden als Eigenkapital aufgebracht, die restlichen 650.000 Euro finanziert die Sparkasse. Bei einem angenommenen Zinssatz von 1,5 Prozent und einer Anfangstilgung von 3 Prozent ergibt sich eine monatliche Rate von 2.437,50 Euro.

Eigentum bilden und Steuern sparen – ganz legal

Und nun kommt es: Für den Arzt wird die Kaltmiete im Zuge des Eigentümerwechsels auf 3.000 Euro erhöht. Das Ergebnis sind 36.000 Euro jährliche Aufwendungen, also 6.000 Euro weniger zu versteuerndem Gewinn als zuvor.

Die Ehefrau braucht von diesen Mieteinnahmen aber nur 13.450 Euro jährlich zu versteuern. Warum? Bei einem angenommenen Bodenwertanteil von 20 Prozent an der Immobilie beträgt die Abschreibungsgrundlage für das Gebäude 640.000 Euro. Bei 2 Prozent Abschreibung bedeutet das 12.800 Euro jährlich, die sich steuermindernd auswirken. Dasselbe gilt für die Zinsaufwendungen, anfänglich 9.750 Euro pro Jahr. Insgesamt sind es also 22.550 Euro, die von den 36.000 Euro abgehen.

Wichtig: Binden Sie vorab auch immer Ihren Steuerberater mit ein!

Das sind die Pluspunkte:

  • Die Darlehensrate ist schon durch die Mietzahlung mehr als gedeckt.
  • Zu einem Mietausfall kann es nur kommen, falls die Arztpraxis zahlungsunfähig wird.
  • Und auch aus Renditegesichtspunkten ist das ein gutes Investment. Aus einer Investition in Höhe von 800.000 Euro fließen 36.000 Euro Ertrag. Das sind über 4 Prozent Rendite.
  • Ein weiterer Vorteil: Wird die Immobilie nach 10 Jahren oder mehr (das heißt nach Ablauf der Spekulationsfrist) mit Gewinn veräußert, ist dieser Gewinn steuerfrei.